Bitcoin gibi kripto para birimleri ile karşımıza çıkan Blok Zincir Teknolojisi, başlangıçtaki amacını aşarak öncelikle finans teknolojilerinde ve günümüzde lojistik, girişim sektörü gibi diğer birçok sektörü yeniden şekillendiriyor. Blok Zincir Teknolojisi finans dışındaki sektörleri de dönüştürerek teknolojinin temel özellikleri ile belirli endüstrileri optimize ederek mevcut çalışma şekillerini iyileştirmeyi de amaçlamaktadır. Bu yenilikçi teknoloji, günümüz de gayrimenkul sektörünün önde gelen yararlanıcısı olduğu çeşitli endüstrileri yeniden şekillendiriyor. Özellikle paydaşlar arasında şeffaflık, güvenlik ve verimlilik sunarak gayrimenkul sektöründe uzun süredir devam eden zorlukları aşmayı hedeflemektedir.
Blok zincir özünde merkezi olmayan ve dağıtık bir veri kayıt teknolojisidir. Her biri kronolojik bir sırayla birbirine bağlanan bir dizi işlem içeren bir blok zincirinden oluşur. Bu bloklar değiştirilemez; yani veriler bir kez eklendiğinde ağdan fikir birliğine varılmadan değiştirilemez veya silinemez. Blok zincir teknolojisinin temel özellikleri arasında; merkezi otoriteler tarafından kontrol edilen geleneksel sistemlerin aksine, blok zincir eşler arası bir ağ üzerinde çalışır ve tek bir varlığın mutlak kontrole sahip olmamasını sağlar. Blok zincir üzerindeki tüm işlemler katılımcılar tarafından görülebilir, güveni ve hesap verebilirliği artırır ve kriptografik tekniklerin kullanımı bütünlüğü ve verilerin gizliliğini sağlar.
Gayrimenkul Sektöründe Blok Zincir Uygulamaları
Blok zincir teknolojisi, gayrimenkul sektörünün çeşitli alanlarında devrim yaratma konusunda muazzam bir potansiyele sahiptir. Bu konulara başlıklar halinde değinmemiz gerekirse;
Mülk Sahipliği ve Tapu Kayıtları: Blok zincir, hantal kağıt bazlı mülk kayıtlarına olan ihtiyacı ortadan kaldırabilir. Blok zincir üzerinde saklanan dijital tapu ve mülkiyet kayıtları şeffaflığı sağlar ve dolandırıcılık riskini azaltır.
Akıllı Sözleşmeler: Akıllı sözleşmeler, belirli kriterler karşılandığında önceden tanımlanmış şart ve koşulları otomatik olarak uygulayan, kendi kendini yürüten anlaşmalardır. Gayrimenkulde bu sözleşmeler, emanet, mülkiyet devri ve ödeme ödemesi gibi görevleri otomatikleştirerek, aracılara olan ihtiyacı azaltarak mülk işlemlerini kolaylaştırabilir. Bu durum hali hazırda süren davaların çoğunu oluşturan mülkiyet davalarının da azalmasına ve kamuya yükünü azaltma potansiyeline de sahiptir.
Gerçek Varlıkların Tokenizasyonu: Blok zincir, tokenizasyonu yoluyla gayrimenkulün kısmi mülkiyetini sağlar. Bu, yatırımcıların bir mülkün bölümlerini temsil eden dijital belirteçleri satın almasına ve ticaretine olanak tanıyarak piyasadaki likiditeyi artırır. Gayri menkul yatırımını zenginlerin yatırım aracı olmaktan çıkartarak her bütçeye uygun bir yatırım aracı haline gelir.
Gayrimenkul İşlemleri: Gayrimenkul işlemlerinde blok zincir kullanımı süreci basitleştirerek zaman ve maliyeti azaltır. Sözleşmeler, denetim raporları ve finansman anlaşmaları gibi ilgili tüm belgeler blok zincir üzerinde güvenli bir şekilde saklanabilir ve paylaşılabilir. Bir gayrimenkulün tüm geçmişini şu anki durumunu ve ileride yaşayabileceği değişimleri içeren raporları kapsayan bir hikayesi bile ilgili mülkün akıllı sözleşmesinde barındırılabilir.
Mülk Değerleme: Blok zincir, çeşitli kaynaklardan gelen verileri entegre ederek daha doğru ve güncel mülk değerlemeleri sağlayabilir. Bu, alıcıların ve satıcıların bilinçli kararlar almasına yardımcı olur. Örnek olarak güvenilir oracle (üçüncü taraf harici veri sağlayıcı) tarafından sağlanan veriler ile güncel gayri menkul değeri hesaplaması sunan bir akıllı kontrat içerebilir.
Kat Karşılığı Yapım İşleri: Blok zincir teknolojisinin bize sunduğu akıllı kontratlar ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerini entegre ederek günümüzde yaşanan müteahhit mal sahibi problemlerinin tam anlamı ile çözülmese de adli kurumların işlerini gerçekten kolaylaştırarak kara verme süreçlerini kısaltabilir. Özellikle müteahhit mağduriyetinin önüne geçilmesi, yada bazı vakalarda müteahhitte verilmesi gereken bazı satış yetkilerinin kefiyen verilmediği uyuşmazlık davları da görülmektedir.
Gayrimenkul Yönetiminde Blok Zincir
Blok zincir teknolojisinin gayrimenkul sektöründe kullanımının benimsenmesi bizlere çok sayıda avantaj sunabilir. Örnek olarak;
Blok zincirin geliştirilmiş şeffaf yapısı, dolandırıcılık faaliyetleri riskini en aza indirerek mülk kayıtlarının bütünlüğünü sağlar.
Akıllı sözleşmeler ve dijitalleştirilmiş kayıtlar, aracılara olan ihtiyacı ortadan kaldırarak gayrimenkul işlemlerinde maliyet tasarrufu sağlar.
Süreçlerin otomasyonu, mülk işlemlerini kolaylaştırarak anlaşmaların sonuçlandırılması için gereken süreyi azaltır.
Blok zincirin merkezi olmayan yapısı, sınır ötesi işlemlere olanak tanıyarak gayrimenkul yatırım fırsatlarını küresel bir izleyici kitlesine açar.
Gerçek varlıkların tokenizasyonu, kısmi mülkiyete izin vererek gayrimenkul yatırımını küçük yatırımcılar için daha adaletli ve erişilebilir hale getirir.
Blok zincirin kriptografik teknikleri, hassas verileri yetkisiz erişime karşı koruyarak korur.
Zorluklar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Blok zincir teknolojisi emlak sektörü için büyük umutlar vaat ederken, bazı zorlukların ve hususlarında göze alınması ve derinlemesine araştırılarak çözüm üretilmesi gerekiyor:
Mevzuata Uygunluk (Regülasyonlar): Blok zincir ve varlıkların tokenizasyonuna ilişkin yasal çerçeve hala gelişmektedir ve gayrimenkul düzenlemeleri yargı bölgelerine göre değişiklik göstermektedir. Yerel yasalara uygunluğun sağlanması çok önemlidir. Öncelikle bu değişimin merkezi yönetime yerel yönetimlerden gelmesi ve uygulamaya yerelden başlanması değişimin daha hızlı ve kolay olmasını sağlar. Ülkemizde mevzuat uyumluluğu genellikle merkezi hükümet tarafından yayınlanan hususlara belirli bir uyum süreci sonunda yerel yönetimlerin uyumlanması beklenir. Tabi ki merkezi yönetim tarafından çıkartılan yasal düzenlemelerin yerel yönetimler tarafından hemen uygulanması gerek teknik gerek personel ve gerek mali güçlükler nedeni ile uygulama alanı bulamamakta ve ilgili yasal düzenlemeler sürekli olarak ertelenmekte çoğu yerel yönetimler tarafından uygulanamamaktadır.
Benimseme Engelleri: Blok zincir teknolojisinin yaygın olarak benimsenmesi, değişime karşı direncin aşılmasını ve sektör paydaşlarının faydaları konusunda eğitilmesini gerektirir. Bu noktada yerel aktörlerin vatandaşları bilgilendirmesi yere toplulukların bir an önce çalışmalara başlaması gerekmektedir.
Veri Gizliliği: Şeffaflığı sağlarken hassas gayrimenkul verilerinin gizliliğini korumak, ele alınması gereken hassas bir dengedir.
Teknoloji Entegrasyonu: Eski sistemler ve Blok zincirin mevcut altyapıya entegrasyonu teknik zorluklar doğurabilir.
Güvenlik Kaygıları: Blok zincir teknolojisi güvenli olsa da güvenlik açıkları insan hatasından, üçüncü taraf hizmetlerinden veya kötü tasarlanmış akıllı sözleşmelerden kaynaklanabilir.
Dünya Genelinden Örnekler
Birçok önemli proje ve şirket, gayrimenkulde blok zincir kullanımına öncülük ediyor. Örneğin Propy platformu, uluslararası mülk işlemlerini kolaylaştırmak için blok zincir teknolojisini kullanıyor ve sınır ötesi anlaşmaların süresini ve karmaşıklığını azaltıyor. Ek olarak RealT, gayrimenkul mülklerini tokenize ederek yatırımcıların blok zincir tabanlı tokenizasyon aracılığıyla mülk hisseleri satın almasına olanak tanıyor.
- Geleceğe Bakış
Gayrimenkul sektöründe blok zincir teknolojisinin benimsenmesinin artmaya devam etmesi bekleniyor. Düzenleyici çerçeveler daha tanımlı hale geldikçe, blok zincir potansiyel faydaları sektör paydaşları için daha belirgin hale gelecektir. Aşağıdaki trendlerin gayrimenkulde blok zincir geleceğini şekillendirmesi muhtemel:
Blok zincir tabanlı mülk kayıtları ve işlemlerine yönelik endüstri standartları muhtemelen ortaya çıkacak ve bu da benimsemeyi kolaylaştıracaktır. Sınır ötesi işlemleri kolaylaştırmak için Blok zincir ağlarının daha birlikte çalışabilir hale gelmesi gerekecektir. Blok zincir teknolojisi, mülk yönetimi, arazi gibi mülkiyet işlemlerinin ötesinde de kayıt altına alınması gereken hassas ve önemli veriler konusunda geniş uygulama alanlar bulabilir.
Blok zincir teknolojisi, şeffaflığı artırarak, maliyetleri azaltarak ve süreçleri düzene sokarak emlak sektöründe devrim yaratma potansiyeline sahiptir. Zorluklar devam etse de faydaları inkâr edilemez ve erken benimseyenler şimdiden meyvelerini alıyor. Blok zincir teknolojisi olgunlaşmaya devam ettikçe ve düzenleyici çerçeveler geliştikçe, emlak işlemlerinde verimlilik ve erişilebilirlik açısından yeni bir çağ başlatarak emlak ekosisteminin ayrılmaz bir parçası haline gelmesi muhtemeldir. Blok zincir teknolojisi sayesinde gayrimenkulün geleceği giderek daha merkezi olmayan ve şeffaf hale geliyor.
Ayrıca gayrimenkul satışlarında uygulanan satış fiyatı ve beyan edilen satış fiyatı arasındaki farklardan dolayı hükümetlerin yaşadığı gelir kaybına da bir çözüm üretebilir. Örnek olarak blok zincir üzerinden kullanılacak gayrimenkul satış sözleşmesi ile hükümetin alım satım vergileri doğrudan gerçek satış ücretleri üzerinden tahsil edilmesi sağlanarak hükümetlerin vergi gelirlerinin artması ve daha adil bir vergilendirme sisteminin önü açılarak bordrolu çalışan kesim üzerindeki ağır vergi yükü bir nebzede olsa azaltılabilir. Bu da toplumsal barış refah ve huzur ile ülkeleri dada yaşanabilir bir hale getireceğine olan inancım tamdır.
